Prêt immobilier Soyez (r)assuré

L'assurance est une des composantes indispensables de votre prêt immobilier. Elle vous permet de bénéficier de garanties au cas où vous ne pourriez plus faire face à vos échéances. C'est rassurant pour vous et votre banquier. Explications.

Pourquoi faut-il s'assurer ?

L'assurance est une condition suspensive d'accès au prêt. Pas d'assurance, pas de prêt ! L'assurance emprunteur englobe plusieurs types de garanties :

• la garantie décès/perte totale et irréversible d'autonomie. Dans ces deux cas, l'assureur remboursera à la banque le capital restant dû. La garantie décès a, en général, une durée limitée et s'éteint, selon les contrats, à 70, 75, 80 ans ou plus
• la garantie invalidité/incapacité temporaire, partielle ou totale de travail suite à un accident ou une maladie. Cette garantie est assortie d'un délai de franchise et ne s'applique plus aux personnes au-delà d'un certain âge ou lors du départ à la retraite, prise en charge durant cette période de l'échéance du prêt
• l'assurance perte d'emploi. Cette assurance facultative prendra temporairement en charge le remboursement de vos mensualités d'emprunt en cas de chômage.


À savoir
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lagarde, l'emprunteur n'est plus obligé d'accepter l'assurance standard que sa banque lui propose. Les clients peuvent la souscrire chez l'assureur de leur choix, à la seule condition que les garanties soient au moins équivalentes à celles proposées par l'établissement prêteur.


Le questionnaire de santé : un élément capital

Le questionnaire de santé permet de "juger" votre état de santé passé et présent. À sa lecture ou après la réalisation d'examens plus approfondis, le tarif de votre assurance sera établi selon les risques à couvrir.
Les éléments qui sont pris en compte sont : l'âge, la profession (à risque ou non), la pratique de sports à risque, le fait de fumer ou non et les antécédents médicaux. Vous devrez également soigneusement indiquer si vous avez été en arrêt maladie ou hospitalisé, si vous avez été atteint d'une affection cardiaque, rénale, respiratoire... ou encore si vous suivez un traitement médical, si votre état nécessite de futures opérations...
Petit conseil : inutile de mentir ou de chercher à embellir la réalité ! Une fausse déclaration peut entraîner une réduction de votre indemnisation, voire la rupture du contrat. Une grille de référence fixe par ailleurs des délais plus courts (entre 1 et 10 ans selon la pathologie) au-delà desquels les anciens malades peuvent souscrire une assurance emprunteur au tarif normal et pour l'ensemble des garanties décès, invalidité et incapacité. Il s'agit de l'hépatite virale C, les cancers du testicule, les cancers de la thyroïde, les cancers du sein, le mélanome de la peau et le cancer du col de l'utérus.


Convention Aeras et droit à l'oubli
La convention AERAS a été signée par les pouvoirs publics, les banquiers, les assureurs et les associations de malades et de consommateurs, afin de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème de santé.
Depuis la loi santé du 26 janvier 2016, s'ajoute à la convention Aeras, le droit à l'oubli. Il permet aux anciens malades de certains cancers de ne plus déclarer leurs antécédents médicaux dans un dossier de souscription d'une assurance-emprunteur. Pour prétendre au droit à l'oubli, sachez que le protocole thérapeutique doit avoir pris fin depuis plus de 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant l'âge de 18 ans ou depuis plus de 10 ans pour les autres cancers.

 

Bien choisir son assurance

Choisir une assurance de prêt n'est pas un acte anodin. Quand on sait que l'assurance peut représenter entre 5 et 20 % du coût total du crédit, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence ! En cherchant l'offre de prêt la plus compétitive, vous pouvez économiser jusqu'à 65 % sur le poste assurance !
Pour vous aider à faire votre choix et vous y retrouver, à chaque demande d'assurance une fiche standardisée d'information et une notice énumérant les risques garantis et les modalités de mise en jeu de l'assurance sont remises à l'emprunteur.
Prenez le temps de vérifier les points suivants :

• les garanties proposées (arrêt de travail,  chômage, invalidité, décès…). Lisez bien les petites lignes du contrat. Il peut prévoir des clauses d'exclusion, notamment pour les professions à risques (pompiers, convoyeurs de fonds…)
• les conditions générales. Attention aux exclusions habituelles, liées aux risques de suicide, arrêt de travail, notamment en cas de dépression nerveuse…

• le mode d'indemnisation que propose le contrat en cas d'arrêt de travail
• les délais de franchise qui peuvent différer d'un contrat à un autre. Souvent, les indemnités ne sont pas versées immédiatement après un arrêt de travail
• si vous souscrivez le prêt avec votre conjoint, pensez à souscrire une assurance sur "deux têtes", pour plus de sécurité. En cas de décès de l'un des co-emprunteurs, l'assurance remboursera le crédit immobilier à hauteur de la quotité ayant été attribuée au défunt.


Et si votre assurance ne vous convient plus...
En vertu de la loi Hamon du 17 mars 2014, durant l'année suivant la signature du contrat d'assurance, il est possible de le résilier en adressant un courrier recommandé (de préférence avec accusé de réception) à l'organisme auprès duquel vous avez souscrit l'assurance, au plus tard 15 jours avant le terme des 12 mois.
À compter du 1er janvier 2018,  l'assuré emprunteur peut résilier à tout moment son assurance chaque année à compter de la première année. Il suffit de trouver un nouveau contrat à garanties équivalentes selon la liste fournie par l'assureur et de demander la substitution à n'importe quel moment pendant toute la durée du prêt immobilier après un an.


Pensez au courtier

Le courtier peut vous aider dans votre recherche de prêt. Ce professionnel est en relation avec les compagnies d'assurance et les banques. Il fera pour vous le tour du marché, vous conseillera, négociera et vous aidera à trouver le prêt et les garanties adéquates au meilleur taux. Bref, il vous proposera un crédit "sur mesure". Pour cela, il mettra en concurrence les banques et jouera un rôle de représentation et de négociation.
C'est le nombre de dossiers apportés aux banques avec lesquelles il travaille, qui permet au courtier de négocier des conditions plus avantageuses que si vous présentiez seul votre projet. Mais le métier de courtier ne se résume pas seulement à la recherche du meilleur taux. Il a aussi un rôle de conseil et d'information. Avant de commencer à prospecter pour vous, il étudiera vos revenus, vos apports personnels, vos capacités financières…


Le plus tôt et toujours le mieux
Il est conseillé de se préoccuper le plus tôt possible de l'assurance de prêt. Cela évitera de voir votre projet retardé, notamment si des documents médicaux supplémentaires sont à apporter. Vous aurez également plus de temps pour étudier les offres présentes sur le marché, faire des simulations, savoir à quelle protection prétendre et prévoir, le cas échéant, des alternatives.

 

Âge et assurance

Être jeune est incontestablement un atout. Un jeune de 25 ans est censé avoir moins de risques de présenter des problèmes de santé qu'une personne de 60 ans et plus. Pour les séniors, souscrire un prêt avec les assurances qui vont avec est plus compliqué et plus cher. Mais cela ne relève pas de l'impossible. Avec un bon apport personnel (ce qui est souvent le cas chez les séniors) et des prêts de plus courte durée, les séniors sont bien présents sur le marché des prêts immobiliers.

Marie Christine MENOIRE

Magazine des Notaires

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